Laipni lūdzam mūsu nedēļas garajā sērijā par hipotēkas refinansēšanu. Šajā pēdējā no pieciem pantiem mēs aplūkojam, kad un kā jums vajadzētu refinansēt no regulējamas likmes hipotēkas par fiksētas likmes aizdevumu.

Regulējamas likmes hipotēkas ir divvirzienu zobens. Jūs saņemat sākotnējo hipotēku likmi, zemāku par to, ko jūs varētu atrast ar fiksētas likmes aizdevumu. Taču likme regulāri koriģē, palielinot iespēju, ka jūsu hipotēkas procentu likme var būtiski palielināties, paaugstinot jūsu ikmēneša maksājumu.

Tādēļ šodien mēs apskatīsim, kad un kā jums vajadzētu refinansēt ARM fiksētas likmes aizdevumu. Sāksim ar ātru kopsavilkumu par šiem divu veidu mājokļu kredītiem.

Fiksēta likme vs ARM

Fiksētas likmes hipotēkai ir fiksēta procentu likme visam aizdevuma termiņam. Ar sievu es tikai refinansēt 30 gadu fiksētas procentu likmes hipotēku pie 3,875%. Visā aizdevuma 30 gadu termiņā procentu likme nekad nemainīsies. Tas nozīmē, ka galvenais un procentu maksājums arī nekad nemainīsies. Vienīgais, kas varētu palielināties, ir ikmēneša maksājums, ja nodokļi vai apdrošināšana pieaug.

Ieguvums no fiksētas likmes aizdevuma ir drošība. Mēs varam plānot savu ikmēneša budžetu ar pārliecību, ka lielākais maksājums nekad pieaugs, jo pieaug procentu likmes. Un tas ir taisnība, pat ja tirgus likmes būtu strauji pieaugušas. Pašlaik personai ar labu kredītreitingu 30 gadu fiksētās likmes ir mazākas par četriem procentiem.

No otras puses, procentu likme ARM atšķiras atkarībā no konkrētā kritērija. Sākotnējā procentu likme parasti tiek noteikta laika periodam, pēc kura to regulāri atjauno, parasti reizi vienu līdz trīs gadus. Aizņēmēja samaksātā procentu likme balstās uz kritēriju un papildu starpību, ko sauc par ARM starpību.

ARM nāk dažādos veidos. 5/1 ARM ir fiksēta procentu likme pirmajiem pieciem gadiem. Tad šī hipotēkas procentu likme katru gadu koriģē, līdz tiek pilnībā apmaksāta hipotēka. Dažiem ARM ir fiksēta procentu likme tik mazu kā vienu gadu vai tik ilgi, kamēr desmit gadi. Daži ARM koriģē divas reizes gadā, bet tie ir reti. Visizplatītākie ir 5/1 ARM un 3/1 ARM. Atkarībā no tirgus apstākļiem (ienesīguma līknes forma), ARM var būt liela sākotnējā maksājuma priekšrocība salīdzinājumā ar fiksētas likmes hipotēku. Tomēr pastāv varbūtība, ka maksājumi ARM laika gaitā pieaugs.

Maniem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā mēs parasti saņemam 5/5 ARM. Procentu likme tiek noteikta pieciem gadiem, un pēc tam tā tiek atiestatīta vēl piecus gadus. Šīm hipotēkām parasti ir 15 gadu termiņš.

Vai regulējamas likmes hipotēkas kādreiz ir gudri pārvietoties?

Kamēr ARMs ir nopelnījušas sliktu reputāciju tirgus lejupslīdes laikā, ir daži pamatoti iemesli, kā iegūt ARM. Ja jūs noteikti zināt, ka jūs pārdosit savu māju piecus gadus neatkarīgi no tirgus, 5/1 ARM ir pilnīgi saprātīga izvēle.

Dažos gadījumos māju īpašnieki izņem ARM ar nolūku refinansēt pirms tarifu korekcijas. Lai gan šī stratēģija var darboties, tam ir ievērojams risks. Jūs varētu atrast sev nespēju refinansēt, jo slikts kredīts, zaudējums darbā vai krītošs tirgus. Rezultāts varētu būt tāds, ka jūs sasietat ARM laikā, kad likmes pieaug.

Šī iemesla dēļ es uzskatu, ka 99% laika ir labākais aizdevums ar fiksētu procentu likmi.

ARM faktoru refinansēšana, kas jāņem vērā

Tātad, ja jums ir ARM un jūs domājat par refinansēšanu, ko jums vajadzētu apsvērt?

Pirmkārt, cik ilgi tu būsi savā mājā? Šis jautājums ir kritisks analīzei, jo īpaši ņemot vērā zemās likmes šodien. Ja mans ARM gatavojas koriģēt šogad, man nebūtu pārāk bažas par procentu likmēm. Par 5/1 vai 3/1 ARM procentu likme varētu ļoti labi samazināsies, ja tas tiks atiestatīts šogad. Ja jūsu plāns ir pārvietoties pirms aizdevuma atiestatīšanas otrreiz, uzlīmēšanu ar ARM var būt pamatots lēmums.

No otras puses, ja jūs plānojat palikt mājās nākamajiem gadiem, refinansēšana uz fiksētas likmes aizdevumu var būt labāka izvēle. Jūs varat maksāt nedaudz vairāk procentu, nekā tad, ja jūs atlaidīsit kredītu, taču jūs būsiet drošībā no jebkādiem turpmākiem procentu likmju palielinājumiem (un galu galā cenas pieaugs).

Otrkārt, kāds ir procentu likmju pieauguma ierobežojums. ARM parasti ir ierobežojums attiecībā uz likmes pieaugumu. Maksimālais ierobežojums ietver limitu, cik lielu likmi var paaugstināt katru reizi, kad likme tiek atiestatīta, un kopējo aizdevuma ierobežojumu. Izpratne par sliktāko scenāriju var palīdzēt plānot, jo īpaši, ja plānojat pārvietoties tuvākajā laikā.

Treškārt, kāds ir jūsu kredīta nosacījums. Ja jūs nevarat pretendēt uz lielu procentu likmi, iespējams, vēlēsities strādāt pie sava kredīta rezultāta pirms refinansēšanas. Kā jau esmu teicis, jūsu kredīta rādītājs būtiski ietekmē jūsu hipotēku likmes.

Varat būt vērts, lai jūsu ARM atkal tiktu atjaunots uz saprātīgu likmi, kamēr jūs strādājat, lai uzlabotu savu rezultātu. Kad esat ieguvis punktu, kur to vēlaties, piesakieties fiksētā likmē. Protams, jums būs jārūpējas par hipotēku likmēm. Ja viņi sāks malā, gaidot, lai uzlabotu savu kredītreitingu, nebūtu vērts paaugstināt likmes risku.

Mans pamats ir tas, ka, ja jūs plānojat būt mājās vairākus gadus, vislabāk ir aizdevums ar fiksētu likmi. Cenas ir visu laiku zemas, padarot refinansēt fiksētas likmes aizdevumu lieliska iespēja.

Komentāri Par Vietnē: