Ja jūs lasīt par 1031 apmaiņu, jūs tūlīt domājat, ka tas ir lielākais nekustamo īpašumu investoru jautājums uz zemes. Kas nav, piemēram, par nulles kapitāla pieauguma nodokļa maksāšanu pēc īpašuma pārdošanas? Valdība jau nodokļus nekustamā īpašuma investoriem, izmantojot gada īpašuma nodokli un pārveduma nodokli pēc pārdošanas. Pabeidzot kapitāla pieauguma nodokli, var būt ļoti sāpīgi, jo īpaši tādēļ, ka cenas ir pieaudzis līdz visaugstākajam līmenim daudzās valsts teritorijās.

Bet es nedomāju, ka maksā nodokļus. Galu galā, nodokļi palīdz palikt mūsu valstī. Es tikai domāju, ka nopelnīto peļņu vai nopelnīto naudu izmaksā daudz vairāk par 30%. Citiem vārdiem sakot, pēc tam, kad jūs sāksiet pelnīt vairāk kā 300 000 ASV dolāru kā vienai personai vai 500 000 ASV dolāru kā pāris, pamatojoties uz mūsu pašreizējiem nodokļu noteikumiem, nav jēgas nogalināt sevi darbā, lai padarītu daudz vairāk.

Veicot vairāk nekā $ 300,000 / $ 500,000, laime nespēs paaugstināties, jo jūs varat iegādāties diezgan daudz, ko vēlaties šajā līmenī. Un, tā kā jūs vairs nesaņemat vairāk laimes, jūs sākat zaudēt laimi, kad valdība sāk sifonēt lielāku procentu katru minūti jūs pavadīt prom no savas ģimenes pakaļgala visu vareno dolāru. Uzticieties man, ka ir daudz nelaimīgu pāru, kas katru gadu saražo 500 000 ASV dolāru.

Tiem, kas atrodas pie žoga par 1031 apmaiņas veikšanu, šeit ir daži iemesli, kāpēc nevajadzētu rīkoties.

Kas ir 1031 apmaiņa?

1031 Exchange ļauj ieguldītājam atlikt kapitāla ienākuma nodokļa maksāšanu par ieguldījumu īpašumu, kad tas tiek pārdots, kamēr tiek iegādāts cits "līdzīga veida īpašums" ar peļņu, kas gūta, pārdodot pirmo īpašumu.

Lai efektīvi veiktu 1031 apmaiņu, jums ir jāmaina viens īpašums citam līdzīgas vērtības īpašumam. Turklāt pirkuma cenai un jaunajai aizdevuma summai jābūt tādai pašai vai lielākai par aizstājēja īpašumu.

Manā gadījumā man nācās atrast vienu ģimeni vai vairāku vienību īpašumu, kura vērtība būtu vismaz 2 740 000 ASV dolāru. Es varētu atrast īpašumu, kas ir mazāks par 2 740 000 ASV dolāriem, bet tad man būtu jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis par jaunā īpašuma, kas pazīstams kā "boot", pārdošanas cenas un pirkuma cenas starpību.

Īpašuma īpašniekam ir 45 kalendārās dienas, pēc pirmā īpašuma pēcslēgšanas, lai identificētu līdz pat trim iespējamām līdzīgas īpašības. Pēc īpašumu noteikšanas ieguldītājam ir 180 dienas, lai veiktu pirkumu un uzsāktu maiņu vai līdz ienākuma nodokļa deklarācijas termiņam ar pagarinājumu, atkarībā no tā, kurš datums ir agrāk.

Visbeidzot, jums ir jāmaksā kvalificētajam starpniekam no 1000 ASV dolāriem līdz 3000 ASV dolāriem, lai glabātu savus ieņēmumus (jūs nekad nevarētu redzēt vai pieskarties ieņēmumiem no jūsu mājas pārdošanas), lai veiktu apmaiņu. Ja jūs nevarat identificēt un iegādāties jaunu īpašumu, jūs zaudējat šo naudu un visu šo laiku.

Galvenie iemesli, kāpēc neveikt 1031 apmaiņu

* Jums nav prātā maksāt nodokļus

* Jūs neesat atradis pareizo īpašumu

* Jūs vēlaties samazināt pakļautību nekustamajam īpašumam

* Jūs vēlaties vienkāršot savu dzīvi

* Jūs dzīvojāt savā nomā vismaz divus no pēdējiem pieciem gadiem, un varat izmantot priekšrocības no $ 250K / $ 500K beznodokļu peļņas

Par vīrieti, kurš vēlējās riskēt un vienkāršot dzīvi, pārdodot vienu dārgu SF īpašumu citam dārgam SF īpašumam, lai ietaupītu uz nodokļiem, mani mērķi nebūtu sasniegti. Es jutu mazliet, piemēram, es izbēgu no nāves, izgājusi finanšu krīzi ar milzīgu hipotēku un iznākusi neveiksmi. Turklāt es esmu vērsta uz to, lai atbrīvotu pēc iespējas vairāk laika, lai rūpētos par manu ģimeni.

Ņemot vērā tikpat dārgu Sanfrancisko īpašumu, es paskatījos uz Honolulu īpašumu, kur mēs apsveram iespēju atgriezties atpakaļ, kad mūsu dēls varēs saņemt bērnudārzu 2022. gadā. Ņemot vērā to, ka Honolulu ir lētāka nekā Sanfrancisko, mēs galu galā iegādāsies pat lielāks īpašums pārvaldīt nekā tas, kas mums ir Sanfrancisko. Vai arī mēs varētu nopirkt mūsu pensionēšanās sapņu māju netālu no pludmales, bet to vajadzētu iznomāt vismaz vienu gadu, ja ne divus gadus, lai to uzskatītu par īres īpašumu no IRS.

Sapņot īpašumu Kailuā, Oahu, taču šī cena pārsniedz 15 miljonus ASV dolāru

Visbeidzot, es jautāju RealtyShares, vai viņiem ir kādas īpašības savā platformā, kas ir piemērotas 1031 Exchange. Tajā laikā, kad mana māja bija aizvērt, viņi teica, ka viņi to nav, bet kaut kas bija darbos. Apmēram mēnesi pēc tam, kad mans darījums tika slēgts, viņi man nosūtīja e-pastu, norādot, ka viņi ir uzsākuši savu pirmo 1031 atbilstošo īpašumu - 272 vienību daudzģimeņu projektu, kura mērķis ir piesaistīt Houston, Texas ar $ 8,500,000 Hoedson, Texas ar 8 gadu turēšanas periodu un 13% mērķa IRR.

Man ir labi ar 8 gadu ilgu turēšanas laiku (jo ilgāk jo labāk, tāpēc man nav jādomā par kapitāla pārdalīšanu un nodokļu nomaksu), bet ar 2 740 000 miljoniem ASV dolāru, lai uzsāktu darbu, es ņemtu vairāk nekā 50% no darījuma lielums. Es neiesakos nevienam kontrabandas riskam pakļaut vairāk nekā 10% no darījuma. Tālāk domājiet par to, kā uzsvēra, ka esmu pirms, pēc un pēc Hurricane Harvey hit.

Tā kā es domāju par šo ciešu zvanu, es sapratu, ka galvenais mērķis - riska samazināšana un dzīves vienkāršošana - ir samazināt stresu. Līdz brīdim, kad dzimis mans dēls, gandrīz viss manis strīds bija saistīts ar uzturēšanas jautājumiem un īrniekiem.

Es jau atbrīvoju no darba stresa 2012. gadā, apspriežot darba pārtraukšanu. Es atbrīvojos no naudas stresa, sasniedzot neto vērtības mērķi un sasniedzot mērķi par pasīvo ienākumu.Tiešsaistes darbs nav tik strikts, jo man ir viegli rakstīt, un ir tikai daži patiesi bezcerīgi cilvēki, kuriem patīk pateikt neiedomājamas lietas.

No finanšu perspektīvas lai gan bruto peļņa no manas nomas mājas pārdošanas bija ~ 1,22 miljoni ASV dolāru, un ~ 1,8 miljoni ASV dolāru sasniedza manu bankas kontu pēc gadiem ilgas hipotēkas izmaksas, ar nodokli apliekamais ienākums ir daudz mazāks, pateicoties 250K / $ 500K beznodokļu ienākumu izslēgšanai, pārdodot izdevumi un mājas remodeling izmaksas.

Piemēram, teorētiski es nevarētu apmaksāt nekādu kapitāla pieauguma nodokli, ja es iztērēju 600 000 dolāru par māju pārveidošanu un 150 000 dolāru pārdodot savu māju, jo, pievienojot beznodokļu izņēmumu no $ 500K, kopējā vērtība ir 1250 000 USD vai vairāk nekā saņemtā bruto peļņa.

Šajā piemērā negatīvs no nodokļu nemaksāšanas nozīmē, ka guvumi nebija daudz lielāki par beznodokļu ienākumu izslēgšanas summām. Bet dienas beigās es bankā palikušu 1,8 miljonus ASV dolāru, salīdzinot ar 305 000 ASV dolāriem, kad es pirmo reizi laidu 20% priekšapmaksu 2005. gadā.

Nākamajā gadā es esmu atvēlējis $ 150,000 kapitāla pieauguma nodoklim (federālā + valsti), bet ceru, ka faktiskā nodokļa rēķins pēc visa manas mājas pārveidošanas un pārdošanas izdevumu atskaitīšanas būs daudz mazāks.

Koncentrējieties uz vissvarīgākajiem

Lai jūs visi apsverat veikt 1031 apmaiņu, apsveriet šīs domas:

1) Ja jūs nevarat atrast pareizo īpašumu, lai reinvestētu ieņēmumus, neveiciet 1031 apmaiņu. Būtu muļķīgi mēģināt ietaupīt no nodokļiem, bet pēc tam zaudēt pamatvērtību, jo jūs iegādājāties nepareizu īpašumu nepareizā laikā ciklā. Jūs varat sajust lielu spiedienu, lai identificētu trīs īpašības, ko iegādāties 45 dienu laikā, un samaksāt sliktu cenu, jo jums ir jāslēdz 180 dienu laikā.

2) Neļaujiet jūsu nodokļu rēķinam diktēt jūsu lēmumus. Liela nodokļu maksa parasti ir liela, jo tas nozīmē, ka jūs esat ieguvis vēl lielāku peļņu. Es atceros daudz ļaužu 2000 dotcom krūtis, kurš atteicās pārdot savu krājumu pēc tam, kad viņi izmantoja savas iespējas, jo viņi vēlējās, lai lietas ļautu braukt. Bet, kad to krājumi beidzot nokrita uz nulli, ne tikai viņi netika atstāti bez ieņēmumiem, bet arī bija jāmaksā nodokļi par starpību starp šo brīdi un strike cenu tajā laikā.

3) Vispirms uzmanība jāpievērš dzīvesveids, otrā nauda. Jūsu ieguldījumiem nekustamajā īpašumā vajadzētu kalpot jums, nevis otrādi. Pat, ja mēs atradīsim mūsu sapņu māju Honolulā, mēs nepārvietosimies, jo mēs vēl neesam vēl tikai atstājuši savu dzīvesveidu Sanfrancisko. Mēs tikko pabeidzām pilnīgi pārveidot mūsu māju. Mums ir mūsu ārsti, kurus esam uzticējuši gadiem ilgi, un pediatrs un oftalmologs mums patīk mūsu dēlam. Mums ir draugu kopums, kuru mēs baudām. Un mēs esam arī izvērsuši un izmantojuši vairākas pirmsskolas.

4) Vai jūs tiešām varēsit turēt uz visiem laikiem? 1031 Exchange ļauj atlikt maksājumus par jūsu nodokļiem. Tas neizslēdz jūsu kapitāla pieauguma nodokli. Tikai tad, ja jūs nekad nepārdosiet savu 1031 apmainīto īpašumu vai turpināsiet 1031 apmaiņu, vai jūs nekad neuzņemat nodokļu saistības? Jūs varat nodot savu īpašumu saviem bērniem, kuri palielina vērtību līdz pašreizējai tirgus vērtībai, lai arī viņiem nekad nemaksātu nodokļus par jūsu īpašumu. Tikai pēc tam, kad jūsu aktīvi pārsniedz īpašuma nodokļa ierobežojumu (5,49 miljonu ASV dolāru indivīds, dubultā par pāris), jūsu mantiniekiem ir jāmaksā ~ 40% nodoklis par jebko. Amerikā īpašumu turēšanas periods ir no 7 līdz 8 gadiem.

5) Vai jums tiešām ir nepieciešams nomas ienākums? 1031 apmaiņa attiecas tikai uz īres īpašumiem, nevis primārajām rezidencēm. Tādēļ galvenais iemesls piederēt nomas īpašumam ir ienākumiem. Laika gaitā ienākumu plūsmas var mainīties, kā tas mums ir. Es domāju, ka mums vajadzēs īres ienākumus uz visiem laikiem, jo ​​mēs nekad vēlējāmies atgriezties darbā. Mēs maz zinājām, ka trīs gadu laikā mēs centāmies iznomāt māju, mūsu tiešsaistes ienākumi pieauga līdz vietai, kurā mums vairs nevajag īrēt īpašumu. Pat ja mūsu tiešsaistes ienākumi samazinājās par 80%, mūsu pasīvo ienākumu portfelī mums joprojām nebūtu nepieciešama daļa no mūsu īres ienākumiem.

SF nomas samazinājums 2017. gada jūnijā, kad es centos iznomāt savu māju, beidzot parādās 2017. gada oktobrī.

Vienkāršāka dzīve jūtas lieliski

Ideālā pasaulē man būtu 1031 apmainījis visus ieņēmumus daudzveidīgā privātajā nekustamā īpašuma fondā, kas garantēto atgriežas vismaz 10% gadā uz visiem laikiem. Diemžēl es nevarēju atrast šādu iespēju. Es jau esmu pārdeva vairāk nekā pusi ieņēmumu no 100% pasīvo investīciju. Atlikušie ieņēmumi, visticamāk, paliks šķidruma, lai kādu dienu galu galā iegādātos šo sapņu māju Havaju salās.

Lasītāji, vai esat kādreiz izdarījis 1031 apmaiņu? Kā jūs izlēmāt, kuru īpašumu ieguldīt? Vai jūs izveidojāt 1031 Exchange un galu galā nav sekot caur? Ja jā, tad kāpēc ne?

Komentāri Par Vietnē: