Kāds potenciāls nekustamais īpašums Crowdfunding Loss šķiet

Satura rādītājs:

Kāds potenciāls nekustamais īpašums Crowdfunding Loss šķiet
Kāds potenciāls nekustamais īpašums Crowdfunding Loss šķiet

Video: Kāds potenciāls nekustamais īpašums Crowdfunding Loss šķiet

Video: Kāds potenciāls nekustamais īpašums Crowdfunding Loss šķiet
Video: ЛЮБОВЬ С ДОСТАВКОЙ НА ДОМ (2020). Романтическая комедия. Хит 2024, Marts
Anonim
Vai jūs kādreiz jūtat, ka jūsu ticība tiek pārbaudīta? Esmu sajutu šo ceļu daudz vēl nesen. Piemēram, es vienmēr nokļūšu autobusa pietā pēc autobusu atstāšanas. Tomēr katru reizi, kad es braucu pa kalnu, jo man ir slims gaidīt 20 minūtes autobusu, autobuss brauc ar.
Vai jūs kādreiz jūtat, ka jūsu ticība tiek pārbaudīta? Esmu sajutu šo ceļu daudz vēl nesen. Piemēram, es vienmēr nokļūšu autobusa pietā pēc autobusu atstāšanas. Tomēr katru reizi, kad es braucu pa kalnu, jo man ir slims gaidīt 20 minūtes autobusu, autobuss brauc ar.

Es nesen publicēju The Worst Landlord Horror Story Ever - stāstu par lasītāju, kas nopirka Lasvegasas dzīvojamo īpašumu vairākus gadus pirms lejpus 2008./2009. Gada. Viņš devās ar elli, kas nodarbojas ar uzturēšanas jautājumiem un aizdomīgiem īrniekiem. Galu galā komplekss sāka pieņemt 8. sadaļas mājokļus, kur valdība subsidētu 80% īres maksas, lai samazinātu ienākumus gūstošos. Viņa māju komplekss ar 157 vienībām pārvērsās narkotiku inficētajā kara zonā. Tikai pēc tam, kad iegādājāties vēl divas vienības tirgus apakšā, lasītājs beidzot pārtraukās pat pēc 13 gadiem.

Tāpēc ar pilnīgu pārsteigumu es saņēmu e-pastu no Realtyshares nākamajā nedēļā, paziņojot man, ka mana nekustamā īpašuma fonda fonds ir ieguldīts 168-vienību dārza stila dzīvokļu kompleksā Lasvegasā! Tas bija arī pēc tam, kad es nolēmu ieguldīt vēl 250 000 ASV dolāru fondā, līdz ar to kopējā summa sasniedza 500 000 ASV dolāru. Tas bija tā, it kā nekustamā īpašuma dievi mani izsmēja.

Mani informēja, ka šis īpašums sākotnēji tika uzcelts 2001. gadā kā mājokļa attīstība par pieejamām cenām, taču pēdējā laikā šo īpašumu nopirka tagadējais pārdevējs saskaņā ar "kvalificētu līgumu", kas atbrīvoja īpašumu no tā pieejamības prasībām. Lai gan tehniski ir tirgus procentu likmes īpašums, rezidenti, kas dzīvo konversijas laikā, saglabā zemākos tirgus nomas maksu periodā līdz trim gadiem, līdz ar to tikai aptuveni trešdaļa no vienībām ir pārgājušas uz tirgus procentu likmēm.

Tomēr tas bija vēlamais vērtspapīru darījums, tādēļ tas vairāk ir aizdevums nekā patiesa kapitāla pozīcija. Finansētājs ieguldīja vairāk nekā 3 miljonus ASV dolāru kopējai kapitāla pozīcijai, tādējādi vismaz nodrošinot zināmu spiedienu uz vēlamo kapitāla pozīciju. Turklāt sponsoram bija jāatliek 28 mēnešus vēlamo kārtējo maksājumu kontā, kuru kontrolē pārrāvuma platforma.

Tomēr mana sirds saruka, kad es to izlasīju, ka ne tikai tas bija Lasvegasas dzīvokļu komplekss, bet arī mājokļu attīstība par pieņemamu cenu. Man nav nekas pret pieņemamu mājokli no sociālā labuma viedokļa. Raķešu mājokļu izmaksas apgrūtina ikdienas dzīvi.

Bet, tā kā investors, kurš pēc savas investīcijas ir noturīgs finansiāli bez maksas, mani uztrauc par investīcijām mājokļu kompleksā par visiem iemesliem, kas minēti mana saimnieka šausmu stāstā. Turklāt, lai sasniegtu projekta mērķēto iekšējo peļņas normu (IRR), sponsors paļaujas uz to, ka atlikušās vienības (2/3 no kopējās summas) pārvērš tirgus procentu likmes mājokļos. Joprojām jāpārliecinās, vai īrnieki vienkārši pieņems īres pieaugumu, pārvietosies brīvprātīgi vai tiks izlikti ar iespējamiem izpirkšanas gadījumiem.

Dažas no šī ieguldījuma iezīmēm bija:

Parādītie īres pieaugumi. Aptuveni 33% no vienībām tagad tika pārceltas uz tirgus likmēm, un, ja vienības jau bija atjaunotas, jaunā tirgus īres maksas bija gandrīz par 25% lielākas nekā agrākās "pieņemamās cenas" vienības nomas likmes.

Īpašums tika iegūts ar atlaidi tirgum. Īpašums tika iegūts ārpustirgus, iegūstot ar sponsora attiecībām. Īpašums tiek pārdots par faktisko cenu 108 kubikpuksi par vienību, kas acīmredzami ir daudz zemāks par salīdzināmiem līdzīga veida vintage aktīviem. Piedāvājuma informācija arī norādīja, ka pirkuma cena bija par aptuveni 15% zemāka par salīdzināmām īpašībām gan pēc vienības, gan par kvadrātpēdu.

Viena lieta, kas jāņem vērā no mana saimnieka šausmu stāsta, ir tāda, ka institucionālais investors finanšu krīzes laikā pieņēma šīs vienības apmēram 60 000 ASV dolāru / vienību, bet es neesmu pārliecināts, vai šīs vienības ir līdzīgas, jo jaunie dzīvokļi ir jaunāki.

Strong Submarket. Īpašums atradās Lasvegasas apakškategorijā, par kuru REIS gada vidū rādīja vidējo brīvo amata vietu īpatsvaru 3,2% apmērā visās īpašumu klasēs REIS, un paredzams, ka vidējā brīva vieta līdz 2021. gadam samazināsies līdz 2,6%.

Sponsoru kopējā kapitāla spilvens. Sponsorēja kopējā kapitāla ieguldījums 3,5 miljonu ASV dolāru apmērā nozīmēja, ka tā pati nauda būtu apdraudēta, pirms tiks ietekmētas vēlamās kapitāla investīcijas.

Rezervēt ieteicamajiem maksājumiem. Ieteicamo kārtējo maksājumu 28 mēnešu vērtība tika rezervēta kontam, ko kontrolē pārrāvuma platforma.

Pienācīgs paredzamais iedzīvotāju skaita pieaugums. ESRI prognozē, ka tuvāko 5 gadu laikā iedzīvotāju skaits pieaugs par 6% 3 jūdžu rādiusā, un tas tuvākajā apkārtnē pārsniedz 8000 jaunu iedzīvotāju.

Piekļuve vietējiem pakalpojumiem. Īpašums atrodas netālu no daudzām ērtībām un darba devējiem, un Lasvegasas josla atrodas tikai 3,5 jūdžu attālumā.

Zemu cerību iestatīšana

Varbūt es esmu pārāk pesimistisks par darījumu, jo sponsors iegulda 3,5 miljonus dolāru no pašu kapitāla, pirms investori zaudē naudu. Tas tikai pilnīgi nozvejojis mani apsargāt par darījuma laiku, ņemot vērā manu amatu. Turklāt tikai tāpēc, ka es neesmu Lasvegasas nekustamā īpašuma eksperts, nenozīmē, ka sponsors arī nav. Katalizators ir ļoti skaidrs: "kvalificēts līgums", kas atbrīvo īpašumu no tā pieejamības prasībām līdz 2019. gada oktobrim.

Bet, ņemot vērā risku, esmu vīlušies, ka mērķa IRR ir tikai 13%. Mērķtiecīgā IRR par 18% šķiet piemērotāka. Atsauces nolūkā 13% IRR ir zemāks par visiem iepriekšējiem mērķa IRR fonda projektiem, kuri neiegulda mājokļos, par kuriem ir pieejama mājokļa cena.

Bet šeit ir viena lieta, kas mani skar. Pārdevējs pārdod īpašumu apm. 6,5 miljonu ASV dolāru pieaugums salīdzinājumā ar pirkuma cenu tikai pirms diviem gadiem! Es arī pārdotu, ja divus gadus es varētu gūt gandrīz 60% peļņu no manas naudas. Jā, pārdevējiem bija jātērē nauda, atjaunojot dažas vienības, taču viņi nebūtu varējuši to tērēt tik daudz, jo divas trešdaļas no vienībām joprojām ir zem tirgus likmes vienībām.

Avots: Bespokepremium.com
Avots: Bespokepremium.com

Es personīgi nebutu ir ieguldījuši šajā darījumā, jo es cenšos apturēt prom no piekrastes uzplaukuma krūšutājumiem tādām pilsētām kā Lasvegasā, kas bija # 1 pilsēta, kas tika sasmalcināta mājokļu krīzes laikā. Pārējās lielākās pilsētas bija Phoenix, Fort Lauderdale, Miami, West Palm Beach un Tampa. Bez tam, tas nav taisnīgi ar mani konvertēt zem tirgus likmes vienībām.

Es priecājos, ja šis projekts mums tikai atgriezīs mūsu naudu (0%) trīs gadu laikā. Tomēr teica, ka Las Vegas nekustamo īpašumu tirgus atkal pārsniedz 2007. gada maksimumu, jo joprojām ir aptuveni 50% lielāks pieaugums. Savukārt Sanfrancisko ir ~ 25% augstāks nekā iepriekšējais maksimums, kas ir viens no iemesliem, kādēļ es biju laimīgs pārdot.

Pārdošana SF šķiet saprātīga pēc 106% pieauguma no krūtis apakšā, bet reinvestēšana atpakaļ uz Vegas nešķiet piesardzīgs. Avots: Bespokepremium.com
Pārdošana SF šķiet saprātīga pēc 106% pieauguma no krūtis apakšā, bet reinvestēšana atpakaļ uz Vegas nešķiet piesardzīgs. Avots: Bespokepremium.com

Tagad jūs zināt, ka investīcijas fondā ir negatīvas. Jūs varat darīt visu savu pētījumu, bet, kad jūs nododat savu naudu, investīciju komiteja vai fonda pārvaldnieks pieņem lēmumu, kā vislabāk ieguldīt savu naudu. Dažreiz viņu investīcijas neatbilst jūsu uzskatiem, un jums ir jābūt labi tam. Tā vietā, vislabāk ir iztērēt centienus, lai izvēlētos savus nekustamā īpašuma portfeļus.

Mana problēma ir tāda, ka es visu laiku dzīvoju ar savām investīcijām. Tāpēc man ir grūti neraugoties uz katru dolāru. Bet, tā kā 40 gadus vecs tēvs, kam ir labākas lietas nekā izvēlēties ikvienu ieguldījumu, man ir jāpiesakās maniem ieguldījumiem citiem, kam ir laiks un zināšanas.

Jo vairāk es varu atstāt, jo vairāk es varu koncentrēties uz dzīves baudīšanu pilnā mērā. Un kas zina? Šī Lasvegasas investīcija pēc 3 gadiem var sasniegt 40%, jo tā ir mērķtiecīga un pierāda mani nepareizi. Es būšu pārliecināts, ka Ļaujiet, ka jūs zināt, vai tas notiek! Un ja tas ir liels krūtis, es noteikti paziņosim tev arī to. Vismaz tas ir tikai viens no potenciālajiem 10-15 ieguldījumiem fondā.

2018. Gada atjauninājums: Pamatojoties uz daudzu lasītāju atsauksmēm, šķiet, ka ieguldījumi Lasvegasā nav tik slikti, kā es sākotnēji baidījos. Raiders pārceļas uz Vegasu, nodarbinātība pieaug, un turpina būt pāreja uz zemo cenu pilsētām un valstīm, kurās nav valsts ienākuma nodokļa.

Saistītie:

Nopirkt lietderība, noma īre: Nekustamā īpašuma investīcijas, kas jāievēro

Koncentrējieties uz tendencēm: kāpēc es ieguldu Amerikā

Ieteicams: