Hipotekārā kredīta refinansēšanas defekts: kreditēšanas standarti paliek ļoti ierobežoti

Satura rādītājs:

Hipotekārā kredīta refinansēšanas defekts: kreditēšanas standarti paliek ļoti ierobežoti
Hipotekārā kredīta refinansēšanas defekts: kreditēšanas standarti paliek ļoti ierobežoti

Video: Hipotekārā kredīta refinansēšanas defekts: kreditēšanas standarti paliek ļoti ierobežoti

Video: Hipotekārā kredīta refinansēšanas defekts: kreditēšanas standarti paliek ļoti ierobežoti
Video: Average Net Worth By Age (Not What You'd Think) 2024, Marts
Anonim
Hipotēku refinansēšanas neveiksme
Hipotēku refinansēšanas neveiksme

Tas ir oficiāls. Es neveiksmīgi mēģināju refinansēt USD 1 miljonu 5/1 ARM hipotēku no 2,625% līdz 2,25%. Esmu vīlušies? Jā. Bet vai esmu pārsteigts? Ne īsti. Banku aizdevumi joprojām ir ārkārtīgi ierobežoti pēc finanšu krīzes. Es novēlu visiem ārštata darbiniekiem, darbuzņēmējiem un ļaudīm, kas vēlas samazināt parādu tikai ar labu veiksmi!

Finanšu neveiksme ir lieliska, jo tā ļauj mums mācīties no mūsu kļūdām, pieņemt labākus lēmumus un ilgtermiņā kļūt bagātākiem. Man ir pilns finanšu kļūdu saraksts, ko esmu veicis pagātnē, ja jums ir jāapsver izskats.

Es uzskatu, ka mums vienmēr jārīkojas, lai uzlabotu mūsu finanses. Iznomājot mājokļu tirgu vērtības palielināšanos vai samazināšanos, pēc īpašuma iegādes nav jāpieliek nekādas pūles. Bet iedomājieties, ka piedzīvo nepietiekamu īpašuma vērtības pieaugumu, vienlaikus liekot nedaudz samazināt hipotēkas izmaksas. Šī ir labākā kombinācija.

Šis raksts piedāvā dažas vienkāršas patiesības par to, kāpēc es neveiksmu, un ko es plānoju darīt ar to. Varbūt jums ir grūts laiks refinancing sevi? Šis ziņojums var piedāvāt komfortu, cerību un virzību.

Iemesls, kāpēc mans hipotēkas finansējums nav izpildīts

1) devos ar jaunu banku, kur man nav attiecību. Pārbaudot jaunākās hipotekāro kredītu procentu likmes tiešsaistē, es izmantoju šīs zināšanas, lai redzētu, vai mans vecais Citibankas Citibank hipotēkas var man palīdzēt pie sava jaunā darba devēja JPM Chase. Citi nevarēja sasniegt 2,25% 5/1 jumbo ARM, bet JPM Chase varētu. Es kļūdījos uzskatu, ka mans hipotēkas virsnieks ietekmēs refinansēšanas procesu, bet es kļūdījos, jo viņš tur bija tur mazāk nekā gadu.

Jūs domājat, ka uzvarot $ 1 miljonu hipotēku refinansēt un potenciāli veidot jaunu uzņēmumu ar JP Morgan Chase privāto klientu kanālu būtu vilinoši, lai Chase apstiprinātu manu aizdevumu. Laikam nē. Mans hipotēkas virsnieks bija nekas cits kā pārdevējs, lai mani ieietu durvīs. Kad es biju, es biju Chase apdrošināšanas nodaļas žēlastībā.

2) devās ar ķieģeļu un javas banku. Es esmu nonācis pie secinājuma, ka lielās bankas kļūst nekonkurētspējīgas, jo tām nav tehnoloģiskās efektivitātes, pietiekami inovatīvu cilvēku un tie ir pārāk regulēti. Bankas devās no vienas ekstrēmas aizdevumu ikvienam ar sirdsdarbību, tikai aizdevumiem tiem, kuriem nav nepieciešams aizdevums! Bankas neefektivitāte ir tādēļ, ka tādi uzņēmumi kā Prosper, Lending Tree un SoFi kļūst arvien populārāki investoru un patērētāju vidū. Kam ir vajadzīga liela banka, ja internets var būt nesamērīgs un zemākas izmaksas.

Turklāt JPM Chase maksā 13 miljardus dolāru soda naudu par "sliktu ieķīlāto nodrošinājumu" pārdošanu pirms finanšu krīzes (kopā ar Citi, BoA un citiem). Naudas līdzekļi ir jāpārtrauc, lai cīnītos par māju īpašniekiem kā daļu no patērētāju atvieglojumu programmas. Es labprāt uzzinātu no jums, ja esat bijis šādu līdzekļu saņēmējs. Kamēr lielās bankas maksā lielas maksas, to aizdevumu standarti būs pārāk stingri, jo valdība pāri viņu pleciem.

3) Manas finanses nav pietiekami spēcīgas. Atgriezīsimies. Ja man būtu vairāki miljoni bankā vai palielināju savus ienākumus līdz 500 000 ASV dolāru +, mans refinansējums būtu iztērēts. Bet tāpēc, ka pagājušajā gadā es nopirku citu māju, es savā bilancē esmu iekļāvis 990 000 ASV dolāru hipotēku parādos par četrām hipotēkām. Turklāt man nav divu gadu ienākšanas no ienākumiem saskaņā ar manu drošības jostu, tāpēc 100% no visiem ienākumiem, kas gūti no 2013. gada novembra, tagad netiek ņemti vērā. Visbeidzot, esmu izveidojis savu biznesu, lai es nopelnēju salīdzinoši nelielu algu, lai ievērotu S-Corp minimālā ienākuma noteikumus, savukārt pārējie ieņēmumi nonāk citur. Mans mērķis ir vienmēr saglabāt savus bruto ienākumus aptuveni 250 000 ASV dolāru apmērā. Ar manu pasīvo ienākumu un atliktā kompensāciju no mana vecā darba devēja es patiešām nevar atļauties maksāt sev daudz. Diemžēl, veidojot ienākumus, lai atbilstu ideālajam ienākumam maksimālajai laimei, es beidzot sāpināju savas refinansēšanas iespējas.

JPM CHASE MISSED OUT

10 gadus esmu laikus samaksājis savu hipotēku. Refinansēt manu ikmēneša maksājumu būtu samazinājies aptuveni par 500 ASV dolāriem (300 ASV dolāri procenti), padarot manu saistību neizpildes risku vēl mazāku. Turklāt mana aizdevuma un vērtības attiecība ir mazāka par 35% salīdzinājumā ar parasto 80% LTV, kad cilvēki iepērk māju par 20%. Getting noraidīts, kad man ir vairāk nekā 65% pašu kapitāla manā mājā un lielisks kredītreitings ir diezgan smieklīgi.

Bankām ir arī stingrs veids, kā aprēķināt nomas ienākumus. Piemēram, neskatoties uz to, ka, saņemot 3800 ASV dolāru mēnesī nomas ienākumus no cita īpašuma, pārskatot manu naudas plūsmu, JPM Chase var ņemt 70% no šīs summas tikai parakstīšanas aprēķinā (2660 ASV dolāri), lai ņemtu vērā iespējamos zaudējumus vai vakances. Tas notiek neskatoties uz to, ka brīvie mēneši ir desmit gadi. Turklāt, neskatoties uz to, ka mana hipotēka ir tikai 1308 ASV dolāri mēnesī (1,208 ASV dolāri ir pamatsummas), parakstītājs aprēķināja ikmēneša ZAUDU no mana īpašuma! Es esmu apbēdināts par to, kā viņu matemātika darbojas.

Visbeidzot, ņemot vērā akciju tirgu, nekustamā īpašuma tirgu un gandrīz visu pārējo, pēdējā gada laikā, kopš iegādājos savu māju, turpināja pieaugt, mana kopējā tīrā vērtība arī ir pieaudzis par veselīgu summu. Diemžēl viņiem nav ne jausmas, ka vairākas salīdzināmas mājas manā apkaimē pārdod par 50% augstāku cenu par kvadrātpēdu.Tikai es rūpējos par šādām detaļām.

Ja JPM Chase pieņēmis manu refinansēt, es būtu bez kavēšanās piecus gadus pēc kārtas esmu laikus samaksājis savu hipotēku. Es arī nodotu vismaz 250 000 ASV dolāru aktīvos uz noguldījumiem, un es būtu nosūtījis vairākiem citiem cilvēkiem JPM Chase refinansēt savus aizdevumus.

Ko es plānoju darīt tagad

Neveiksme ir dzīves daļa. Kas ir tas, ko jūs darāt pēc neveiksmes? Lūk, kā es plānoju uzlabot savu finansējumu un kā jūs varat palielināt savas refinansēšanas iespējas, ja atradīsit to pašu laivu.

1) Pabeidziet citas nomas īpašuma hipotēkas. Es esmu misijā, lai nomaksātu 92 000 eiro par īres īpašumu, kuru es 2003. gadā nopirka par aptuveni USD 450 000. Es domāju, ka man būs jādara ar hipotēkas atmaksu pēc 10 gadiem, bet es neuzturos fokusā, lai nogalinātu šo zvērs Hipotēkas likme ir tikai 3,375%, bet tā joprojām ir ~ 1,4% augstāka nekā 10 gadu bezriska peļņas norma. Pilnīgi samaksājot šo parādu, mana naudas plūsma uzlabojas par vairāk nekā 1300 $ mēnesī hipotēkas maksājumu, jo banku apdrošinātāji ir smieklīgi matemātiski. Parādi ievērojami nepalielina jūsu ienākumu vienotību. Turklāt mana kopējā hipotēku summa ir no četrām līdz trim.

Darbība: Mēģināt pilnīgi Pirms mēģināt refinansēt, samaksājiet vienu procentu lielāku parādu. Nopelnot 90% no viena parāda, ir tikpat slikti, ka apdrošinātāja acīs joprojām ir 100% parādu, t.i., 100 000 ASV dolāru hipotēkā atstājot 10 000 ASV dolāru, ir tikpat slikti kā 100 000 USD hipotēka.

2) Stick ar savu galveno banku. Pat ja ķieģeļu un javas banku atpaliek, man ir 15 gadu attiecības ar Citibank. Viņiem ir vairākas manas hipotēkas, ievērojams privātā kapitāla pārvaldīšanas konts, nenodrošināta kredītlīnija, krājkonts un norēķinu konts. Nākamajā reizē rādītāji nokrīt no klints, es vienkārši gribēšu turēties pie viņiem vai neuztraucoties, lai turpinātu procesu ar citu banku. Darīt biznesu ar pazīstamu banku ir daudz vieglāk.

Darbība: Banku darbība ir saistība. Jo ilgāk jūsu attiecības ir ar vienu iestādi, jo labvēlīgāki nosacījumi. Jo vairāk kontu veidus esat atvēruši ar banku, jo izdevīgāk jūs esat kā klients. Stick ar banku, kurā jums ir visvairāk līdzekļu un konti. Protams, es vēl joprojām vispirms pārbaudīšu jaunākās hipotēku likmes tiešsaistē, lai viņi būtu godīgi!

3) Pirms plānojat refinansēt, nopelniet lielāku ienākumu. Lai gan es sāku apspriesties 2013. gada novembrī, es nesaņēmu samaksu līdz 2014. gada janvārim. Tas nozīmē, ka divu gadu jubilejas, kad mans ārštata ienākumu skaits ir sasniedzams, 2016. gada janvārī. Refinansēšanas laikā bankas vienmēr pieprasa pēdējos divus paypubs. Viņi var pat lūgt pēdējos trīs mēnešus, bet es esmu vēl nācis pāri šim scenārijam laikā, kad mana ~ 8 iepriekšējo refinances vairākās īpašības. Es gatavojas palielināt savu algu no $ 5000 līdz $ 25000 mēnesī par 2015. gada novembri un decembri, lai vēlreiz sagatavotos hipotēkas refinansēšanai, līdz tam samazinot zemesriekstiem. Kā alternatīvu, es varu maksāt sev divus mēnešus pirms diviem mēnešiem, kad es domāju, ka likmes sabruks, bet kurš precīzi zina, kad tas ir? Tiem, kuri domā, ka viņi nepareizi parāda lielākus ienākumus, es faktiski var samaksāt sev daudz vairāk nekā 25 000 ASV dolāru mēnesī. Tā vietā es dodu pārējo naudu kādam citam, jo es nevēlos nopelnīt vairāk. Augsto ienākumu negatīvie rādītāji maksā vairāk darba devēja FICA nodokļa.

Darbība: Plānojiet savas finanses saskaņā ar aprēķināto refinansēšanas logu. Tiem no jums, kuriem ir regulāri W2 ienākumi, iespējams, uz laiku uzņems otru darbu vai ārštata darbu, lai palielinātu savus ienākumus mēnešus pirms refinansēšanas. Iespējams, ka refinansēšanas laiks nebūs perfekts, bet, ja jūs neesat refinansējis vairākus gadus un varat refinansēt tagad par vismaz 0,5% zemāku, tad jums nav laika refinansēt tieši zemāko iespējamo likmi. Tu esi naudā! Viss, kas jums jādara, ir veikt otru darbu vai veikt ārštata darbus divus mēnešus pirms pieteikuma iesniegšanas un turēt šo darbu hipotēku refinansēšanas procesa laikā (2-3 mēneši). Pēc refinansēšanas pabeigšanas varat pamest.

Jūs jautā sev, kas noticis, lai iegūtu ienākumu vēsturi diviem gadiem, lai iegūtu jebkādu ienākumu avotu. Labi uzmini ko? Pat ja jūsu ienākumu vēsture netiek oficiāli skaitīta, bankas joprojām vēlas redzēt pēc iespējas vairāk ienākumu pēdējo divu mēnešu laikā! JPM Chase man jautāja par visiem maniem ārštata maksājumiem, kā arī banku izrakstus, kas parāda šo maksājumu aploksnes pieplūdumu, lai gan viņi teica, ka tos nevar iekļaut. Tas bija visvairāk kaitinošas lietas par procesu, kas absolūti pissed mani off. Pēc tam mans hipotēkas vadītājs vēlējās, lai es uzrakstītu 700 vārdu vēstuli, paskaidrojot, kāpēc es gribēju refinansēt, un kāpēc es strādāju kā ārštata darbinieks, nevis strādāju pie pilnas slodzes utt.

PARĀDA VEIDO JŪSU BRĪVĪBU

Izklausās, ka JPM Chase tiek noraidīts, jo nekad neesmu mēģinājis vairākos mēģinājumos ar Bank of America, Citibank un Washington Mutual (kad viņi vēl bija). 2014. gadā es tikko varēju iegūt 2,5%, 5/1 ARM aizdevumu, lai 2014. gadā iegādātos citu māju, tādēļ nebija liels pārsteigums, ka man 2015. gadā tika liegta atlaide. Lieta ir tāda, ka es neprasīju uzņemties lielāku parādu. Es lūdzu samazināt savu parāda slogu, kamēr mana neto vērtība palielinājās.

Sakarā ar noraidīšanu, es sasmalcināšu manu citu $ 92,000 īres hipotēku līdz 15. jūnijam. Esmu arī motivēts iegūt vairāk naudas, lai es nekad saņemtu noraidīts vēlreiz.Tērēt laiku, runājot pa tālruni, veicot pētījumus un apkopojot visus šos dokumentus JPM Chase, bija karaliskais PITA, ko varētu būt iztērējis radīt. Ja kāds, piemēram, man, var samaksāt visu savu 1 miljonu dolāru hipotēku, pārdodot dažus krājumus un kompaktdiskus, nevar pārfinansēt hipotēku, vai tādas bankas kā Chase aizgājuši pārāk tālu?

Mana noraidījuma augšupeja ir tāda, ka nākamajā mājokļu sarukumā nebūs tik daudz saistību nepildīšanas, īsās pārdošanas un bankrotu, jo visi būs lielisks kreditors. Tikai valdība un to FHA programma, ļaujot tikai 3% samazināt, patiešām varētu izraisīt daudz sāpju tagad.

Ieteikumi

Pārfinansējiet savu hipotēku: Pārbaudiet LendingTree par dažiem zemākajiem bezmaksas hipotekāro kredītu procentu likmju piedāvājumiem tiešsaistē, lai iegādātos vai refinansētu. Viņiem šodien ir viens no lielākajiem banku tīkliem. Cenas ir samazinājušās pēc vēlēšanām, un pat pēc tam, kad Fed sāka pārgājienus ar procentu likmēm. Kad bankas konkurē, jūs uzvarējat.

Image
Image

Investēt nekustamajā īpašumā efektīvāk: Ja jūs nevēlaties pastāvīgi maksāt masveida īpašuma nodokļus, nav priekšapmaksas, lai nopirktu īpašumu, vai nevēlaties likvidēt fizisko nekustamo īpašumu, skatiet RealtyShares, kas ir viens no lielākajiem nekustamajiem īpašumiem crowdsourcing uzņēmumiem šodien. Jūs varat ieguldīt lielākos atmaksas darījumos visā valstī par 5000 $. Vēsturiskā peļņa bija robežās no 9% līdz 15%, daudz augstāka nekā vidējā akciju tirgus peļņa. To var brīvi izpētīt, un viņiem ir labākā platforma.

Precīza pārbaude nodrošina to, ka tikai labākie operatori to dara RealtyShares platformā.
Precīza pārbaude nodrošina to, ka tikai labākie operatori to dara RealtyShares platformā.

Atjaunināts 2018. gadam un pēc tam.

Ieteicams: