DR 076: Vai mājās ir labs ieguldījums? Numuri tevi pārsteigs

Satura rādītājs:

DR 076: Vai mājās ir labs ieguldījums? Numuri tevi pārsteigs
DR 076: Vai mājās ir labs ieguldījums? Numuri tevi pārsteigs

Video: DR 076: Vai mājās ir labs ieguldījums? Numuri tevi pārsteigs

Video: DR 076: Vai mājās ir labs ieguldījums? Numuri tevi pārsteigs
Video: Web Development - Computer Science for Business Leaders 2016 2024, Marts
Anonim

Tas ir ļoti apspriests jautājums. Vai ir labāk pirkt vai īrēt? Mēs detalizēti aplūkojām šo jautājumu Podcast 59. Daudzi apgalvo, ka pēršana ir vislabākā, jo vidēji mājsaimniekiem ir lielāka tīrā vērtība nekā nomniekiem.

Tomēr, nevis aplūkojot vidējos rādītājus, tomēr šodien mēs aplūkosim faktiskos gadījuma pētījumus. Mana sieva un es 1993. gadā iepirkuši savu pirmo māju. Mēs to pārdojām 11 gadus vēlāk. Man ir visi numuri, kas mums ir jābrauc, un redzēt, cik labi mēs to darījām. Rezultāti jūs pārsteigs.

Mūsu pirmā māja

Mana sieva un es pirmo reizi iepirkuši mājās 1993. gadā Ziemeļvidžīnijā. Mēs nopirkām māju, kas uzcelta 1964. gadā. Tas bija lauku saimniecība ar trim guļamistabām un 2,5 vannām mazāk nekā ceturtdaļas akriem. Tam nebija garāžas, taču tas bija ar daļēji pabeigtu pagrabstāvu pagrabu, tajā skaitā arī ar darba kamīnu. Mājokļa izmaksas mums bija 190 000 USD (NoVa ir ļoti dārga vieta, kur nopirkt māju).

Pēc vienpadsmit gadiem mēs pārdodam māju par 435 000 ASV dolāriem. Ikdienas skatīties uz šiem numuriem man šķiet prātīgi. Mēs devāmies no $ 190,000 līdz $ 435,000 ir tikai 11 gadi. Pirms mēs pārāk satraukti par šiem rezultātiem, lepojamies ar detaļām.

Ieguldījumu atdeve mūsu mājās

Tikai šo skaitļu skaitā mūsu saliktais gada pieauguma temps bija 7,82%. Lūk, kā es aprēķinu šo numuru Excel:

Formula CAGR aprēķināšanai ir vienkārša. Dalīta gala vērtība, sākot ar sākuma vērtību. Tad paaugstiniet rezultātu līdz 1 jaudai, kas dalīta ar gadu skaitu. Visbeidzot, atņemot vienu no rezultāta, pārvērš to procentos.
Formula CAGR aprēķināšanai ir vienkārša. Dalīta gala vērtība, sākot ar sākuma vērtību. Tad paaugstiniet rezultātu līdz 1 jaudai, kas dalīta ar gadu skaitu. Visbeidzot, atņemot vienu no rezultāta, pārvērš to procentos.

7,82% izklausās neuzkrītošs, salīdzinot ar krājumu ilgtermiņa atdevi aptuveni 10%. Protams, atgriešanās mājās ir beznodokļu, kas ir būtiska priekšrocība (vairāk par to zemāk).

Darījuma izmaksas

Diemžēl, aprēķinot mūsu atdevi, nav tik vienkārši. Mums jāapsver vairākas citas izmaksas, sākot ar darījumu izmaksām. Šīs izmaksas parasti ietver izmaksas, kas saistītas ar hipotēkas iegādi, inspekcijām, novērtēšanu un nekustamo īpašumu komisijas maksu, kad jūs pārdodat. Mūsu gadījumā mēs samaksājām aptuveni 1000 ASV dolāru apmērā par maksu, kad mēs nopirkām māju (pārdevēji maksāja pārējo), un 35 000 ASV dolāru, kad mēs pārdevām māju. Pārdošanas maksas ietver dažus darbus, ko esam paveikuši mājās.

Šīs darījumu izmaksas palielināja sākuma vērtību līdz 191 000 ASV dolāru un samazināja mūsu beigu vērtību līdz 400 000 ASV dolāru. Izmantojot iepriekš minēto CAGR formulu, mūsu gada peļņa samazinājās no 7,82% līdz 6,95%. Joprojām nav slikts darījums, bet mēs skūšanās gandrīz pilnīgu procentu punktu no mūsu atdevi.

Uzlabojumu izmaksas

Mēs arī uzlabojām mājas 11 gadu laikā, kad mēs dzīvojām tur. Trīs galvenie uzlabojumi bija virtuves, vannas istabas pārveidošana un klāja pārveidošana par 3 sezonas istabu. Kopējās šo uzlabojumu izmaksas bija apmēram $ 30,000. Pievienojot šīs izmaksas, tiek palielināti 191 000 ASV dolāru (pirkšanas cena un darījumu izmaksas) līdz 221 000 ASV dolāru. Šo skaitļu veikšana, izmantojot mūsu CAGR formulu, pazemina mūsu gada peļņu līdz 5,54%.

Apkopes izmaksas

Mana aplēse par uzturēšanas izmaksām ir 1000 ASV dolāru gadā. Mums nebija liela remonta (piemēram, jumts, krāsns, gaisa kondicionieris), bet bija jāaizstāj ūdens sildītājs un bija daži krāsns remonts. Ikdienas uzturēšana aizņem pārējo. Papildinot 11 000 ASV dolāru, mūsu kopējie ieguldījumi sasniedz 232 000 USD, un mūsu saliktais gada pieauguma temps samazinās līdz 5,08%. Un mēs neesam darīts.

Nodokļi un apdrošināšana

Nodokļu maksātāji un apdrošināšana ir dzīves apstākļi māju īpašniekiem. Apsverot nodokļu atvieglojumus, kurus mēs baudījām saistībā ar nekustamā īpašuma nodokļa maksājumiem, es novērtēju, ka mēs maksājām 30 000 dolāru (neticami!) 11 gadu laikā nodokļos un apdrošināšanā. Tas palielina mūsu izmaksas līdz $ 262,000 un vēl vairāk samazina mūsu CAGR līdz 3,92%.

Procentu izdevumi

Hipotēka nedaudz sarežģī analīzi. Tagad pievērsīsimies tikai procentu izdevumiem. Pēc tam, kad faktors bija nodokļu atvieglojums, kas mums patika, mēs vēl vairāk izlauza 81 000 ASV dolārus (lupatas!) Par procentiem, kas pārsniedz šos 11 gadus. Šīs izmaksas palielināja mūsu kopējo ieguldījumu līdz 343 000 ASV dolāru un samazināja mūsu CAGR par 1,41%.

Sviras efekts

Tagad pielejiet hipotēku. Mēs, protams, faktiski nemaksājām 190 000 dolāru, kad mēs nopirkām māju. Mūsu kopējās izmaksas ārpus kabotāžas bija aptuveni 10 000 ASV dolāru. Mēs aizņēmām pārējo. Tātad, vispirms apskatīsim mūsu faktiskās izmaksas ārpus kabotāžas 11 gadu laikā, kad mums piederēja mūsu pirmā māja:

  • Sākuma maksājums: 10 000 ASV dolāru
  • Uzlabojumi: $ 30,000
  • Apkope: $ 11,000
  • Hipotekārie maksājumi: 132 000 ASV dolāri (ieskaitot nodokļus un apdrošināšanu, izņemot nodokļu atvieglojumus)
  • Kopējais ieguldījums: 183 000 ASV dolāru

Tagad apskatīsim to, ko saņēmām, kad mēs pārdevām māju:

  • Pārdošana Ieņēmumi pēc izmaksām: $ 400,000
  • Mazāk hipotēku izmaksa: $ 167,000
  • Skaidrā nauda: 233 000 $

CAGR nedaudz palielinās, izmantojot labvēlīgu ietekmi. Apmaksājot saņemto naudu 233 000 ASV dolāru apmērā, un mūsu kopējā ieguldījuma summa 183 000 ASV dolāru apmērā palielina mūsu CAGR līdz 2,22%. Nekas rakstīt mājās, bet vismaz mēs virzāmies pareizajā virzienā.

Divi faktori

Ir divi papildu faktori, kas mums jāapsver. Pirmkārt, mēs esam veikuši aprēķinus tā, it kā mēs visi pirmajā gadā maksātu visas šīs izmaksas. Mēs, protams, veica pirmo maksājumu un dažus hipotēkas maksājumus pirmajā gadā. Bet lielākā daļa no šīm izmaksām tika izmaksāta atlikušo desmit gadu laikā.

Lai ņemtu vērā šo maksājumu grafiku, mums jāpārvar CAGR.Tā vietā mums ir nepieciešams veids, kā aprēķināt mūsu ikgadējo ieguldījumu mājās un salīdzināt to ar rezultātiem, kad mēs to pārdodam. Tas, ko mēs patiešām meklēam, sauc par iekšējo atdeves likmi. Formulācijā Excel ir XIRR. XIRR koeficienti vairāku gadu laikā veiktajos gada ieguldījumos un aprēķina galīgo ienākumu no šiem ieguldījumiem. Tālāk ir norādīts, kā iestatīt Excel aprēķinu:

Ņemiet vērā, ka pirmais gads atspoguļo mūsu sākotnējo maksājumu un daļēju hipotēkas maksājumu gadu. Pēdējais gads atspoguļo mūsu saņemto naudu no pārdošanas, no kuras atskaitīti hipotēkas maksājumi, kurus mēs esam veikuši tajā pašā gadā. Rezultāts ir 4,20% atdeve. Ņemiet vērā, ka, klausoties podcast, mēs aprēķinām peļņu 3,8% apmērā. Kāpēc pārmaiņas? Es izdarīju dažus naudas plūsmas laika pielāgojumus, lai precīzāk atspoguļotu mūsu pieredzi mājās. Kaut arī 0,40% var šķist daudz, vairāk nekā 11 gadu laikā tas palielinās.
Ņemiet vērā, ka pirmais gads atspoguļo mūsu sākotnējo maksājumu un daļēju hipotēkas maksājumu gadu. Pēdējais gads atspoguļo mūsu saņemto naudu no pārdošanas, no kuras atskaitīti hipotēkas maksājumi, kurus mēs esam veikuši tajā pašā gadā. Rezultāts ir 4,20% atdeve. Ņemiet vērā, ka, klausoties podcast, mēs aprēķinām peļņu 3,8% apmērā. Kāpēc pārmaiņas? Es izdarīju dažus naudas plūsmas laika pielāgojumus, lai precīzāk atspoguļotu mūsu pieredzi mājās. Kaut arī 0,40% var šķist daudz, vairāk nekā 11 gadu laikā tas palielinās.

Otra lieta, kas mums jāņem vērā, ir nodokļu atvieglojumi. Mums nav jāmaksā kapitāla ienākumu nodoklis par mūsu mājas pārdošanu. Būtu bijis nedaudz sarežģīts, aprēķinot faktisko kapitāla pieaugumu. Bet mēs varam novērtēt šī ieguvuma ietekmi, dalot mūsu peļņu 4,2% apmērā par 1, atņemot mūsu nodokļu likmi. Kapitāla pieaugums bija 15%, bet plus par 5% valsts nodokļos - faktors bija.8. Tātad, sadalot 4,2% par 0,8, mums tiek piešķirta pirms nodokļu deklarācijas 5,25%.

Tātad, ko?

Pirmkārt, mājas ir absolūti ieguldījums. Tas parasti nerada nomas maksu. Bet tas būtiski ietekmē mūsu finanses. Tas nozīmē, ka mums jādomā par finansiālajām sekām, kad mēs pērkam, pārdodam vai uzlabojam savu māju. Protams, tie nebūs vienīgie apsvērumi, taču tie ir svarīgi.

Otrkārt, iepriekšminētie aprēķini neuzskatīja par to, ka mums nācās maksāt īres maksu. Citiem vārdiem sakot, mums nebūtu bijis 183 000 dolāru, lai ieguldītu šajos 11 gados, kad mēs īrējām. Mums būtu bijis $ 183,000 mazāk nomas izdevumi. Es to neņemu vērā, jo šeit nolūks bija nevis salīdzināt pirkšanu ar nomas maksu. Kā jau minēju iepriekš, mēs to aplūkojām Podcast 59 versijā. Mērķis bija tikai aplūkot to, ka mājās piederēja neapstrādāti numuri.

Treškārt, lai gan mājas atdeve nav salīdzināma ar akciju tirgus ilgtermiņa peļņu, mājas var būt lielisks ieguldījums. Hipotekārais maksājums ir automātisks ietaupījumu mehānisms, un nodokļu priekšrocības nav otrās.

Rūpēties par savu numuru kopīgošanu? Atstājiet zemāk esošo komentāru par to, cik labi jūsu pašreizējā vai bijušā mājas tika veikta kā ieguldījums.

Ieteicams: