Viss, kas jums jāzina par PMI par FHA hipotēkām

Satura rādītājs:

Viss, kas jums jāzina par PMI par FHA hipotēkām
Viss, kas jums jāzina par PMI par FHA hipotēkām

Video: Viss, kas jums jāzina par PMI par FHA hipotēkām

Video: Viss, kas jums jāzina par PMI par FHA hipotēkām
Video: The One Thing You Should Never Do Online | Mortgage Matters in Minutes | #80 2024, Marts
Anonim

Pēdējos trīs gados federālā mājokļu pārvalde (FHA) ir mainījusi savus noteikumus par privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI). Šie noteikumi ir mainījuši visu PMI būtību, jo īpaši attiecībā uz FHA hipotēkām.

Lai gan FHA regulē regulējumu bieži, faktiski ir divas būtiskas izmaiņas: viena laba, un otrā nav laba vispār.

Labās pārmaiņas ir tādas, ka FHA 2015. gada janvārī samazināja savas hipotēkas apdrošināšanas prēmijas. Negatīvā ziņā PMI ir padarījusi PMI būtībā pastāvīgu visā to apdrošināto hipotēku dzīvē.

Labās ziņas: zemākas PMI par FHA hipotēkām

FHA 2015. gada janvārī publicēja paziņojumu, ka FHA apdrošinātas hipotēkas, kas radās pēc 2015. gada 26. janvāra, tiktu novērtēti zemāki PMI maksājumi.

Ir svarīgi saprast, ka atšķirībā no parastajiem aizdevumiem FHA faktiski uzliek divus dažādus PVA maksājumus par hipotēkām, ko tā apdrošina. (Piezīme: FHA dokumentācija faktiski attiecas uz PMI kā hipotēkas apdrošināšanas prēmiju vai MIP).

  1. Sākotnējais MIP vai UFMIP, kas ir vienreizējs fiksēts maksājums, kas tiek iekasēts procentos no jaunās hipotēkas, un
  2. Gada (vai mēneša) MIP, kas ir periodiska maksa, kuras pamatā ir neatmaksātā hipotēkas bilances procentuālā daļa, un katru mēnesi tiek pieskaitīta hipotēkas maksājumam.

FHA maksā UFMIP prēmiju, kas vienāda ar 1,75% no jaunā hipotēku bilances. Šī likme bija mainīsies 2015. gada janvāra paziņojumā. Tomēr ikmēneša MIP samazinājās un būtiski samazinājās.

FHA ir atkarīga no aizdevuma lieluma un pirmā maksājuma summas, kas mainās atkarībā no ikgadējā MIC. Bet par to, kas ir visizplatītākais aizdevuma veids FHA aizņēmējiem - 30 gadu hipotēka ar samazinājumu mazāk par 5% un aizdevuma atlikums līdz 625 500 USD - gada prēmiju likme samazinājās no 1,35% līdz 0,85%.

Tas nozīmē, ka, ja 2015. gada 26. janvārī tiktu iekasēta hipotekāro kredītu summa 200 000 ASV dolāru apmērā, gada prēmija būtu 2700 USD (200 000 X 0135) vai 225 USD mēnesī. Bet līdz šim tas būtu tikai $ 1700 ($ 200,000 X.0085), vai $ 141,67 mēnesī.

Jāņem vērā, ka ikgadējo MIC aprēķina, pamatojoties uz neapmaksāto hipotēku bilanci, nevis sākotnējo aizdevuma summu. Tā kā aizdevuma atlikums samazinās, ikgadējā MIC prēmija ar to samazināsies. Tomēr prēmiju likmes samazinājums varētu ietaupīt jums daudz naudas par visu jūsu aizdevuma laiku.

Resurss: Pārbaudiet FHA likmes tiešsaistē, izmantojot LendingTree

Bad News: FHA ikmēneša MIP nevar atcelt

Parasto aizdevumu gadījumā PMI var tikt atcelts, kad esat samaksājis aizdevumu līdz 80% vai mazāk no jūsu mājas sākotnējās vērtības. Turklāt aizdevējam ir pienākums noņemt PVI pat bez jebkādas darbības no jums, ja aizdevums ir samaksāts līdz 78% no sākotnējā īpašuma vērtības, ja vien jums ir spēkā jūsu maksājumi. Tas nozīmē, ka ar parasto aizdevumu jūsu kopējie hipotēkas maksājumi galu galā samazināsies, kad būsiet samaksājis savu hipotēku līdzsvaru.

Tas pats gadījums bija FHA hipotēkas. Taču tas viss mainījās, kad FHA izsniedza pārskatītas vadlīnijas, kas bija spēkā attiecībā uz aizdevumiem, kas radās 2013. gada 1. aprīlī vai pēc šā datuma. Samazinoties prasījumiem pret hipotēkām, kas notika pēc noklusējuma, FHA bija spiesta ieviest pastāvīgās MIC prēmijas, lai segtu savus zaudējumus. (Jāatzīmē, ka vienā lēmumā FHA ikmēneša MIP likmes palielināja par 10 bāzes punktiem attiecībā uz visiem aizdevumu veidiem.)

Tas nozīmē, ka lielākajai daļai FHA hipotēku jūs turpināsiet maksāt ikgadējo MIC uz visu aizdevuma laiku. Gandrīz.

FHA patiešām ir izveidojusi divas dažādas MIP shēmas. Attiecībā uz aizdevumiem, kuriem vietējais pircējs veic sākotnējo maksājumu 10% vai vairāk, ikgadējais MIC atceļ vai nu aizdevuma termiņa beigās, vai pēc 11 gadiem, atkarībā no tā, kurš no tiem ir vispirms.

Attiecībā uz aizdevumiem, kuros iekļauts pirmā iemaksa, kas ir mazāka par 10%, ikgadējā MIC turpināsies uz aizdevuma laiku. Diemžēl aizdevumi ar zemākiem maksājumiem, kas mazāki par 10%, veido lielāko daļu no FHA aizdevumiem, jo FHA pieprasa tikai 3,5% pirmreizējo maksājumu. Aizdevuma termiņš neietekmē šo noteikumu, vai jūs izņemat 15 gadu hipotēku vai 30 gadu hipotēku.

Ir arī vērts atzīmēt, ka, ja FHA hipotekārais kredīts radies pirms 2013. gada 1. aprīļa, jums joprojām ir tiesības saņemt ikgadējo MIC atcelšanu, pamatojoties uz sākotnējiem noteikumiem. Atcelšanas noteikumu atcelšana attiecas tikai uz aizdevumiem, kas radušies pēc šī datuma.

Kā jūs varat atbrīvoties no MIP par FHA aizdevumu?

Šeit ir divas izvēles: 1) atmaksājiet savu FHA hipotēku vai 2) refinansējiet savu FHA hipotēku par parasto aizdevumu, kas neprasa PMI.

Pirmais variants ir diezgan neskaidrs. Ja jūs agri samaksājat savu FHA hipotēku, jūs samaksāsit mazāk par MIP, nekā citādi. Bet jums joprojām būs jāveic PMI maksājumi katru mēnesi visā jūsu aizdevuma periodā.

Attiecībā uz parastajiem aizdevumiem PMI parasti tiek prasīts tikai tad, ja iegādājāties māju, kurā pirmā iemaksa ir mazāka par 20%, vai ja refinansējat savu pašreizējo māju, un jauna hipotēka pārsniegs 80% no īpašuma novērtētās vērtības. Galvenais veids, kā iegūt parasto hipotēku bez PMI refinansēšanas jūsu mājās, kad jums būs vismaz 20% pašu kapitāla aizdevumā.

Resurss: Kur atrast labāko hipotēku likmi refinansēt

Tas var notikt vai nu tāpēc, ka jūsu mājas vērtība ir palielinājusies kopš mājas iegādes vai tāpēc, ka esat samaksājis hipotēku līdzsvaru līdz vietai, kur tā nepārsniedz 80% no īpašuma novērtētās vērtības. Jebkurā gadījumā jūsu jaunā parastā hipotēka nepieprasīs PMI, ja jūs refinansējat šajā brīdī.

Vai jūs refinansējat parasto aizdevumu?

Bieži vien māju pircēji izvēlas dārgāku FHA aizdevumu, jo viņam ir mazākas kredītreitinga prasības. Tomēr parastajām hipotēkām ir dažas priekšrocības salīdzinājumā ar FHA aizdevumiem, tostarp bez iepriekšējiem MIP maksājumiem un potenciāli zemākām PMI prēmijām.

Tomēr, izmantojot parastās hipotēkas, PMI prēmijas par zemu iemaksu hipotēkām atšķiras atkarībā no jūsu kredītreitinga. Šobrīd prēmijas var svārstīties no 0,55%, ja kredītreitings ir vismaz 760, līdz 2,25%, ja kredītspēja ir mazāka par 620.

Saistīts: Kā noteikt hipotēkas refinansēšanas patieso ietaupījumu

Tātad, pat ja jūs neesat izveidojis 20% pašu kapitālu, kas jums ir nepieciešams, lai atbrīvotos no PMI maksājumiem, jūs varat apsvērt iespēju pāriet uz parasto hipotēku. Ja jums ir augsts kredīta rādītājs, kas neto jums ļoti zemu PMI prēmiju likmi, refinansējums var būt jūsu vērts. Bet, ja jums ir zems kredītreitings, refinansējums varētu faktiski jūs nosēdinātlielāks PMI maksājumi, padarot ikmēneša hipotēkas maksājumus augstāku.

Cits variants, kā izvairīties no PMI

Vēl viens veids, kā izvairīties no PMI uz parasto aizdevumu, ir tas, ka tiek veikta pirmā / otrā kombinācija. Tas ir, ja jūs veicat jaunu pirmo hipotēku, kas atbilst 80% no jūsu īpašuma vērtības, un pēc tam segiet atlikušo atlikumu, izmantojot otro hipotēku vai mājas kapitāla kredītlīniju (HELOC).

Tomēr jāsaprot, ka pirmā / otrā kombinācija parasti nav risinājums, ja jums ir zems kredītreitings. Tas ir tāpēc, ka kredītreitingu prasības otrajai hipotēkai un HELOC parasti ir augstākas nekā parastajām pirmajām hipotēkām.

Parasti tomēr pirmās un otrās refinansēšanas kombinācija būs ierobežota ar 80% jauno pirmo hipotēku un 15% otro hipotēku vai HELOC. Tas nozīmē, ka jūsu pašreizējā hipotēka nedrīkst pārsniegt 95% no īpašuma vērtības; pretējā gadījumā jums būs jāuzkrāj papildu nauda, lai pazeminātu aizdevuma atlikumu līdz šim līmenim.

Bet, ja jūs varat izmantot vai nu refinansēšanas stratēģiju, lai pārvērst savu FHA hipotēku parasto hipotēku bez PMI vai zemākas PMI, jūs varat likvidēt savu FHA hipotēku un PMI, ka tā maksās par aizdevuma darbības laiku.

Ieteicams: