7 Nodarbības, kas iegūtas, neizdodas mēģināt refinansēt hipotēku

7 Nodarbības, kas iegūtas, neizdodas mēģināt refinansēt hipotēku
7 Nodarbības, kas iegūtas, neizdodas mēģināt refinansēt hipotēku

Video: 7 Nodarbības, kas iegūtas, neizdodas mēģināt refinansēt hipotēku

Video: 7 Nodarbības, kas iegūtas, neizdodas mēģināt refinansēt hipotēku
Video: Top 15 Pakistani Pathani Suit 2020-2021 || New Men Kurta Pajama Designs || 2024, Marts
Anonim

Ar hipotēku likmēm vēsturiski zemā līmenī mēs nesen (2009. gadā) centāmies refinansēt mūsu hipotēku. Rezultāts? Nu, kā mans dēls teiks, FAIL. Pirmo reizi manā dzīvē man bija liegta aizdevuma piešķiršana. (Patiesībā tas bija otrais reize. Man tika noraidīts studentu kredītkarte koledžā.) Kāpēc man liegta aizdevuma piešķiršana ir nedaudz sarežģīta, bet tas bija saistīts ar mūsu mājas vērtējumu un to, ka mums ir mājas kapitāla kredītlīnija papildus pirmajai hipotēkai.

Lai veiktu garu stāstu, vērtētājs kā kritērijs izmantoja mūsu mājas vērtību, kas novērtēta kā nodoklis. Nodokļu novērtējums, kurā mēs dzīvojam, vēsturiski ir daudz zemāks par faktisko nekustamā īpašuma vērtību, tāpēc, kāpēc viņš pieņēma šo pieeju, paliek noslēpums. Visu ironiju tas ir tas, ka divas nedēļas pēc novērtēšanas, mājas tikai uz leju ielas, kas ir mazāk vērts, nekā mēs pārdodam par apmēram 15% vairāk nekā novērtēja mūsu mājas vērtību. Tā kā šis process bija tik satraucošs, mēs iemācījāmies dažas lietas par mājokļa aizdevuma refinansēšanu, kuru es gribētu iet garām.

[Pārbaudiet pašreizējās hipotēku likmes.]

1. Sāciet ar savu pašreizējo hipotēku uzņēmumu: Pastāv vairākas potenciālas priekšrocības, sākot ar savu esošo hipotēku uzņēmumu, kad meklējat refinansēt māju. Pirmkārt, maksa var būt mazāka. Tas daļēji ir atkarīgs no tā, kur tu dzīvo, cik ilgi tu esi parādā savai mājai un kas ir ar tavu hipotēku, bet mēs būtu saglabājuši Virgīnijā pāris tūkstošus dolāru, pieliekoties pie mūsu esošās bankas.

Otrkārt, ja jums ir otrā hipotēkas vai pašu kapitāla kredītlīnija ar to pašu banku, refinansēšanas process būs daudz vieglāks. Ja jūs iet ar citu banku, lai reiģētu savu pirmo hipotēku, jums būs nepieciešama jūsu pašreizējā hipotēku sabiedrība, lai pakļautu otro hipotēku. Tas tikai nozīmē, ka otrās hipotēkas īpašnieks piekrīt, ka jaunā banka, pirmā hipotēkas refinansēšana, vispirms ir jūsu mājās, ja jūs neizmantojat aizdevumu. Lai gan tas ir standarta process, bankas var ļoti lēni vienoties par pakļautību.

2. Ziniet 90% noteikumu: Ja papildus pirmajai hipotekārai kredītai ir mājas kapitāla rinda, kopējam parādam mājas vērtībai jābūt ne vairāk kā 90%. Ir daži izņēmumi un dažas valdības refinansēšanas programmas, taču tas ir vispārējs noteikums tradicionālajam finansējumam (ar vienu būtisku izņēmumu - skat. Zemāk 3. punktu). No pirmā acu uzmetiena 90% likums var likties muļķīgi.

Ja jūs veicat refinansēšanu ar to pašu banku, jūsu mājas vērtība ir neatkarīgi no tā, kas ir, un banka jau uzņemas risku, ka jūs varat noklusējuma gadījumā. Faktiski, refinansējot zemāku procentu likmi, saistību neizpildes risks samazinās. Tātad, kāpēc bankām nepieciešama 90%? Tāpēc, ka Freddie un Fannie to pieprasa, un banka plāno pārdot aizdevumus. Lai gan tas nav jēgas no patērētāja viedokļa, tas ir hipotēku tirgus realitāte.

3. Uzziniet atšķirību starp atbilstīgiem, ļoti atbilstošiem un lieliem aizdevumiem: Vēl nesen mājokļu kredīti bija iedalīti tikai divās kategorijās: atbilstošas un lielas. Atbilstoši aizdevumi bija tie, par 417000 $ vai mazāk, un lielie aizdevumi bija kaut kas virs 417000 $. Atšķirība starp šiem aizdevumu veidiem ir tāda, ka atbilstošo aizdevumu procentu likmes vai parasti ir mazākas par hipotekārā kredīta likmēm. Kāpēc Lielāki aizdevumi tiek uzskatīti par vairāk risku, un aizdevēja spēja pārdot lielu aizdevumu ir daudz ierobežotāka nekā atbilstīgajam aizdevumam.

Tomēr šodienas lietas ir kļuvušas mazliet interesantas. Tagad ir aizdevuma veids starp atbilstīgu un jumbo, kas iet ar vairākiem nosaukumiem, bet super atbilstošs ir vārds, ko esmu dzirdējis visvairāk. Super atbilstošie aizdevumi paaugstina atbilstīgo aizdevuma limitu, bet tikai dažās dārgā vietās valstī. Man gadās dzīvot vienā no viņiem, un mans mājas aizdevums tiek uzskatīts par ļoti atbilstošu aizdevumu. Kas rūpējas? Jums vajadzētu, ja jūs meklējat, lai rei jūsu mājās. Iemesls ir tāds, ka daži noteikumi tiek piemēroti atšķirīgi atkarībā no aizdevuma veida, ko jūs refinansējat.

Saskaņā ar mana hipotēku brokeri Wells Fargo, super atbilstošas refinansēt jāatbilst 90% noteikumu, kas minēts iepriekš, bet atbilstošiem aizdevumiem nav. Atbilstošajiem aizdevumiem ir citas prasības, lai apmierinātu, protams, bet tie ir atšķirīgi. Tomēr galvenais jautājums ir zināt jūsu aizdevuma veidu un lūgt padomu no hipotēku profesionāļa, kurš izprot jūsu konkrētās situācijas prasības.

4. Sagaidāties, ka novērtējums ir satriekts: Šķiet, ka mājas vērtētāji vienkārši nevar iegūt numuru pareizi. Pirms dažiem gadiem viņi izspieda numurus, kas bija smieklīgi augsti. Šodien viņi ir aizgājuši otrādi, novērtējumi ir smieklīgi zemi. Manā gadījumā vērtētājs izmantoja nodokļu aprēķinu, kas ir nederīgs vērtības rādītājs. Tātad, kāpēc viņš to izmantoja? Tas ir drošs. Tas ir nepareizi, bet tas ir droši. Diemžēl tas arī sagraut refinansēt. Atklāti sakot, par to nav daudz iespēju, taču ir labi zināt iepriekš, ko jūs esat pretojies. Ja jūs domājat, ka novērtējums var būt tuvu, atzīt, ka jūs varat tērēt vairākus simtus dolāru par neko.

5. Sazinieties ar savu hipotēku brokeri: Man jāsaka, ka esmu neticami vīlusies par Wells Fargo hipotēku brokeri vairāku iemeslu dēļ. Pirmkārt, viņš atbildēja ļoti lēni pēc tam, kad es nosūtīju viņam visus savus dokumentus. Laba nedēļa līdz 10 dienām devās līdz brīdim, kad viņš beidzot sauca mani atpakaļ.Otrkārt, viņš man teica, ka tik ilgi, kamēr mana pirmā hipotēka bija mazāk nekā 80% no manas mājas vērtības, es būtu labi, neatkarīgi no mājas kapitāla kredītlīnijas.

Šis padoms izrādījās nepareizi, kā viņš vēlāk atzina. Un, treškārt, tā kā viņam kļuva skaidrs, ka mana refinansēšana netiks apstiprināta, viņš pārtrauca sazināties ar mani. Es viņu atkārtoti aicināju vairāk nekā nedēļu, pirms viņš beidzot mani sauca atpakaļ, lai sniegtu man sliktas ziņas. Ja konstatējat šāda veida sliktu klientu apkalpošanu, apsveriet iespēju sazināties ar citu brokeri. Tur ir daudz, kas nodrošina profesionālu un savlaicīgu apkalpošanu.

6. Pārrunājiet refinansēšanas noteikumus: Pat ar lielajām bankām var vienoties par dažiem noteikumiem. Mākleriem ir virkne cenu, ko viņi var sniegt, ņemot vērā likmes un punktus. Augstākā līmenī viņi maksā lielāku komisiju, bet daži no tiem var ziedot, ja viņi patiešām vēlas jūsu biznesu. Lieta ir tā, ka iepirkšanās mājokļu kredītiem un refinansēšana var atmaksāt.

7. Izprotiet "bezmaksas" pludiņa noteikumus: Ja jūs esat kādreiz finansējis māju, jūs esat iepazinies ar fiksēšanu likmē, kamēr tiek apstiprināts aizdevums. Tipiska hipotēku likmes atslēga ir laba 30 līdz 45 dienas, un tajā laikā jums tiek garantēta saskaņotā procentu likme, pat ja procentu likmes pieaug. Bet ko tad, ja šajā laikā likmes samazināsies? Lai risinātu šo iespēju, daudzas bankas reklamē bezmaksas plūsmu uz leju. Peldošais lejupslīde ļauj slēgt periodā izmantot zemāku likmi, taču parasti jūs varat tikai peldēt ātrumu vienreiz slēdzenes perioda laikā.

Lai gan daudzas bankas reklāmu par šo peldošo saturu par brīvu, noteikti izprotiet šos noteikumus. Lai gan ir taisnība, ka daudzas finanšu iestādes neiekasēs maksu, peldošais limits bieži vien nesamazinās likmi tik zemu, cik jūs gribētu saņemt, ja pirmo reizi tiktu ieslodzīts likme. Citiem vārdiem sakot, ja likme samazināsies par 1/2 procentiem, peldošais lejupslīde var pazemināt jūsu likmi tikai par 1/4 vai varbūt 3/8 no procentiem. Lieta ir tā, ka lielākā daļa peldošo kritumu nav īsti brīvi, un ir svarīgi izprast piedāvājuma noteikumus, pirms tiek slēgta sākotnējā likme.

Kā pēdējo piezīmi, es piebilstu, ka mēs neesam atteikušies no mūsu māju refinansēšanas. Par laimi, mūsu pašreizējam aizdevumam ir ļoti labas izredzes, taču mēs vēlētos saņemt vēl zemāku likmi, ja vien mēs varēsim. Es arī nopietni apsverot refinansēšanu līdz 15 gadu pierakstai (mums šobrīd ir 30 gadi ar hipotēku). Es tikai ceru, ka nākamais novērtējums atspoguļos mūsu mājas patieso vērtību.

Ieteicams: